많은 사람들이 자영업을 하기 위해 상가를 임차하여 사용하다 보면 때로는 사업이 생각보다 잘 되지 않는 경우도 있고 반대로 사업이 생각보다 잘 되는 경우가 있는데 양자 모두에 있어 임대차관계로 골치를 앓는 경우가 있어 상가건물 임대차보호법을 중심으로 이에 대한 기본적인 부분들에 대하여 알아보도록 하자.
보통 임대차의 경우, 임차인은 임대인에게 보증금을 지불하는데 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 보증금을 우선 변제받기 위해서는 목적물인 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 후 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 만약 임대차기간이 만료되어 사업장을 이전하여야 할 경우에는 이전하기 전에 관할법원에 임차권등기명령을 받으면 사업장을 이전해도 우선변제를 받을 수 있는 지위가 유지된다.
물론 소액보증금에 대하여는 확정일자를 받지 않아도 일정한 금액을 보호받을 수 있는데 지역별로 다르지만 서천군과 같은 소규모 도시의 경우에는 보증금이 3천만원 이하인 경우 1천만원까지 최우선 변제를 받을 수 있다.
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는데, 이러한 임차인이 권리를 계약갱신권이라고 한다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있고 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있는데, 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.
그동안 상가건물 임대차보호법과 관련해 권리금의 문제에 많은 논란이 있었는데, 지난 5월 권리금 조항을 신설하여 임차인은 어느 정도 권리금을 보호받을 수 있는 기회가 마련되었다.
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하는데, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 되고 이러한 방해 행위를 한 경우에는 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있다. 아직 구체적인 권리금을 어떻게 산정할 것인지에 대하여는 규정이 되어 있지 않아 논란이 소지가 있으나 향후 다수의 판례를 통하여 정립될 것으로 보인다.
