<사례> ‘갑’은 ‘을’로부터 건물신축 의뢰를 받고 건물을 신축하였는데, 공사대금 일부만 지급받았을 뿐 잔금을 지급받지 못하고 있는 상태이다. 그런데, 얼마 전 ‘을’의 채권자 중 한 명인 ‘병’이 위 신축건물에 대하여 경매를 신청하여 경매개시결정이 이루어졌다. 이에 ‘갑’은 서둘러 위 신축건물에 ‘유치권 행사 중’이라는 커다란 현수막을 부착하고 위 경매절차에 유치권 신고를 하였다. 과연 ‘갑’의 위 유치권 신고는 효력이 있을까?

유치권이란 타인 물건의 점유자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있는 경우에 그 물건을 유치하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제할 수 있는 담보물권을 말한다.

일례로 고장난 시계를 시계수리공에게 수선을 맡겨 시계수리공이 시계를 수선하였는데 시계 주인이 수선비를 지급하지 않은 채 타인에게 매도를 한 경우, 이때 시계수리공은 수선료를 받지 못하였으니 줄 수 없다고 주장할 수 있는 권리이다. 이 경우 시계를 매수한 타인은 수선을 맡긴 사람이 아니기 때문에 시계수리공이 매수한 타인에게 수선료를 청구할 수는 없고 다만 위와 같이 수선료를 받기까지는 그 반환을 거부할 수 있을 뿐이다.

유치권이 성립되기 위해서는 ① 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 하고 ② 채권이 변제기에 도래하였어야 하며 ③ 점유가 계속되어야 하고 불법적으로 점유한 것이 아니어야 하며 ④ 당사자간에 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

 위 요건 중 ①과 ③의 경우가 많이 문제되는 바, 이에 대하여 간단히 설명하도록 한다.
우선 채권은 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 한다. 즉 위 시계 사례와 관련하여 보면 시계의 본래 소유자가 시계수리공에게 이미 수선료를 지급하였는데 시계수리공이 이전에 시계소유자에게 돈을 빌려 주어 받지 못한 돈이 있어 이를 근거로 유치권을 주장하는 경우, 이처럼 빌려주었던 돈은 시계에 관하여 생긴 채권이 아니기 때문에 시계를 매수한 타인에게 유치권을 행사할 수는 없다.

또한 점유를 계속하여야 하는데, 점유의 시작 시점은 반드시 채권이 발생한 시점부터 해야되는 것은 아니지만 부동산의 경우 적어도 경매개시결정이 이루어져 경매개시 기입등기가 경료되기 이전에 하여야 경락인에게 대항할 수 있다. 물론 채권도 경매개시결정 전에 발생한 것에 한하여 경락인에게 대항할 수 있다.

앞 사례와 관련하여 판례는 ‘부동산 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙이나, 채무자 소유의 건물 등 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다’라고 판시한 바 있다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763판결).

결국 위 사례에서 ‘갑’은 유치권자로서 경락인에게 대항할 수는 없고 채권자의 한명으로서 배당요구를 할 수 있을 뿐이다.
유치권이 가장 문제가 되는 경우는 부동산 경매의 경우이다. 부동산을 경락받고자 하는 자는 유치권자라고 주장하는 자가 있는지 세밀하게 검토할 필요가 있는데, 이에 대하여는 추후 별도의 지면을 통하여 논하기로 하자.

신흥섭 칼럼위원 다른기사 보기